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    【干货】开店选址的关键:了解商圈属性

    来源:互联网 发布时间:2020-08-04 16:45

    都知道万事开头难,开店第一步就是选址,而选址没选好,那就是一步走错,满盘皆输的结果!选址选好了,就如在战场中占据了有利地形,取得地利优势,让开店赢在起跑线!而如何选址,小编也看了不少同行写的文章以及众多大佬或者店家分享的经验,总结起来就是确定商圈、确定位置、确定项目,只要这三步选对了,开店就成功了一半。不过,其中细致的东西,却很少有人说明白!今天,聚商机就来分享一篇干货,教你如何选址选商圈!

    【干货】开店选址的关键:了解商圈属性_1

    01、选址前要先在心里画一个蓝图

    有人做过一个形象的比喻:开店选址就像找异性结婚,匹配度越高,幸福系数就越大。

    首先,你不要试图改变环境,这不是人力能做到的。换言之,商圈内客流的多少、商圈内客流的社会角色、商圈内客流的生活工作节奏等,都是客观存在的,在选之前,你要确定,你的产品是否适合在这个商圈内生存。如果非要在肮脏的菜市场开一间高端服装店或商务咖啡馆,迎接你的将是清闲无比的日常;那些买菜的大妈,只会把你的高档店铺当成“电影”来看。

    其次,要清楚自己商铺提供的产品是有形产品还是无形产品,并根据产品特点列出一份清单,给自己所提供的产品归类,并列出产品特点,确定是否在某个相中的商圈中运营。换言之,要清楚自己是干什么的。

    【干货】开店选址的关键:了解商圈属性_2

    再次,了解各类商圈的特点,再根据自己的定位选定商圈。

    ①机场、车站等属于客流类商圈,客流节奏快,一般是买了就走;

    ②社区类商圈又分医院、学校、写字楼、居民小区等,细分各个区域的特点又有不同;

    ③上面两种的复合体又称复合型商圈,一般属于城市中的核心商圈,或靠火车站的延伸形成大的商圈,如,广州火车站附近的服装批发商圈等;

    ④还有就是店中店,每一个商城、美食广场等均有各自对应主题定位,例如批发市场、平价市场、高端商城等。

    清楚了上面四点,就可以坐下来分析目标商圈的情况了。

    如,商圈内有多少竞争对手,分别处于什么段位;观察商圈内所有店铺的生意状况,判断整体客流的消费力;商圈发展潜力如何,是扩张发展,还是会存在修地铁盖房子拆迁等缩水发展;自己现有资金基础,如果在这里开店,是否和此商圈内的租金、兑费总额持平等。

    【干货】开店选址的关键:了解商圈属性_3

    这最后一点看似无关紧要,但却是开店选择的重点。因为一旦因为开店负债太多,后续经营可能就成问题。这时,就要清楚自己的资金财力能否支撑在这个商圈内开店,如果远远超出预算,就不要硬拿,而去选择更合适的商圈。

    接下来还有一个问题:确定商圈了,却发现没有闲置的店铺怎么办?这时,就需要把目标商圈内所有店铺明细整理成档案,如,店铺名称、店铺类别、店铺面积、店铺位置、店铺生意状况、店铺人员等。在此基础上,挖掘到目前在该商圈内的最好位置店铺,然后想法获取店铺老板的信息,主动出击与店铺老板约谈兑店事宜。‍

    02、了解不同商圈的特点,开适合自己的店铺

    富迪企业集团有限公司中国区CEO,清华大学EMBA总裁班特聘讲师,财经达人史光起先生,曾就开店选址问题作过一个“如何选择聚客热点”的演讲,归纳如下:

    1、商业街或步行街

    这类店铺多数集中在市中心,或是较为繁华的地方,优点是客流量大,缺点是租金高,如果经营能力有限,很容易赚不出租金来。

    2、购物中心

    购物中心都是有自身整体风格定位的,如果你的店铺和购物中心整体定位的人群不符,也就意味着购物中心的顾客并不是你们店的顾客,那就注定要失败。

    【干货】开店选址的关键:了解商圈属性_4

    3、街路两侧

    零散分布于街路两侧的店铺,人气较差,但是租金比较低,如果缺少选址经验,虽然租金便宜,但看走眼也有很大风险。

    4、小区

    小区客流很稳定,但老旧小区住的老年人,及外来务工人员,整体消费能力较差,开店只适合平价大众商品。中高档小区适合走中高端品质、体验路线。

    5、写字楼

    写字楼是白领的根据地,开一家为商务洽谈、商务配套的咖啡厅、西餐厅、复印制图就很合适。但节假日很可能没生意。

    6、机场

    机场顾客群体整体定位高端,但总体客流较小,适合销售有品质的品牌商品。另外,在出行大厅开店好过接机大厅。

    7、火车站、客车站

    客流量较大,但多为大众群体,适合做方便快捷的大众餐饮,以及销售一些应急用品的便利店。店开在等候区要好于开在通道区。

    8、公交车站、地铁口

    客流量非常大,但却是传统讲的“流水地”,只适合做那些可以打发时间、交易迅速、方便应急的生意,如饮料、炒货,小玩意儿之类。

    【干货】开店选址的关键:了解商圈属性_5

    9、医院

    医院附近人流集中,但具有一定的特殊性,一般的生意在医院附近,对比起较高的房租,并没有太大优势,这里更适合符合医院特点的餐饮、医疗用品、鲜花礼品店、便利店等。

    10、学校

    中小学校附近除了适合销售一些学生必须用品,还适合开一些可以影响学生家长的店铺,比如兴趣班、补习班等。而大学附近则消费能力会有所提高,但也主要以新奇有趣、高性价比为主。

    11、建材城、批发市场

    这类地方没有游客,只有顾客,在这种地方开店,除了为专业配套的店铺,就是经济实惠、方便快捷的餐饮适合了。

    12、旅游景区

    旅游区开店的逻辑和其他地方不太一样,这里并不指望顾客回头,所以侧重点是如何提高销量和毛利率,店铺也主要适合餐饮住宿和娱乐设施、旅游纪念品等。

    【干货】开店选址的关键:了解商圈属性_6

    另外,史光起先生提醒大家,并不是同行都是冤家,很多行业店铺都聚集在一条街或一栋楼里,反倒有聚集效应,让大家的生意都会更好;这里所说的竞争对手是指你们的核心产品几乎一样,而你们又没人家做得好,这样的店铺要避开。当然,好的商圈没那么多位置可供挑选,购物中心里能避开楼层或一个区域就可以,街边店能避开500米以上就可以考虑。

    其实,我们老家有句俗话“货卖大堆”就是这个意思。一个人卖菜可能没人注意,几十人卖菜就形成了一个小市场。因此,这也是选址需要考虑的问题之一。‍

    03、开店选址是个技术活,几点实用秘籍送给你

    一位不愿透露姓名的烤鱼店老板说,开店最重要的是选址了,选址不成功,前边昂贵的装修费用可能会全泡汤。

    烤鱼店老板说,就说大街上开店吧,学问就大了。比如,把店开在两条主要生活道路交叉口,和开在面对一条主要生活道路区别就大了。还有更次的,那就是把店开在只面对一条次要生活道路上。其中,两条主要生活道路交叉口是兵家必争之地,因为它构成了商圈最重要的战略制高点。因为立地位置是重要的竞争手段。店面的可及性、可见性及方便性,都构成选择立地位置的关键决定因素。

    他家烤鱼店是连锁店,小镇上还有另一家,开在对面街上,两个店相距1000多米,还要拐过一个街道才到,因此,周边的竞争强度几乎为零,来店消费的老客户,和另一家店几乎没有交叉,这也从根本上杜绝了因抢客而造成的降价或促销,保证了每天的利润。烤鱼店老板说,客流量和客单价,你的选址必须占有其中一项,比如开在CBD区,那里的白领消费能力强,客单价高;或者开在打工者居住的集中小镇,则固定消费群体庞大,客流量大。

    当然,在开店前,他们也就这个小镇开店能否挣钱作了假设与验证评估。烤鱼店老板说,这也是开店选址秘籍之一。具体就是,开设门店之前,会做一份假设营业额报告,内容包括:预估客数、主副商圈属性所占比例、客单价、购买金额、毛利率、营业管理力等。这是为开店后假设与验证结果不同而设置的,为的是更全面地评估盈利情况和“假设”的差距,并找到弥补的策略。

    【干货】开店选址的关键:了解商圈属性_7

    因此,烤鱼店老板说,开店选址还是有一定技巧的,虽然并不一定都用的上,但是先要学会。就像考大学,不是每一个题都能考到,但却要都学会,才能保证万无一失。比如,在著名连锁店或强势品牌专卖店附近开店,俗称“傍大款”,可省去考察商铺市场的时间和精力;巧用“物以类聚”,在销售某类商品的“集中市场”开店,省去了宣传的时间和费用。另外,不能图省力,没有独立店铺,这样会给店面今后的促销带来很大麻烦。‍

    除此之外,还要熟悉周边民众的购买力,以便让自己的店铺获得更高的投资回报率。总之,开店选址很关键,学会“四多”则事半功倍:多看、多考察、多问、多了解。如此,你也可以选择一个适合的商圈,开一间属于自己的店铺了。

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